Gastos de Comprar una Vivienda con Hipoteca en España
El precio anunciado de una vivienda es solo una parte del coste total de la compra. Al adquirir una vivienda con hipoteca en España, además de la cantidad que no financie el banco, es necesario prever impuestos, tasación, notaría, registro, asesoramiento jurídico y otros costes asociados.
Conocer con antelación los gastos de comprar una vivienda con hipoteca en España permite calcular un presupuesto más realista, evitar imprevistos y organizar mejor el ahorro necesario antes de firmar la compraventa.
Una buena planificación financiera ayuda a no destinar toda la liquidez a la entrada y permite conservar un margen suficiente para cubrir impuestos, gastos y posibles imprevistos.
La entrada o aportación propia
La hipoteca normalmente no financia la totalidad del precio de compra de la vivienda. La aportación que deberá realizar el comprador dependerá de su perfil financiero, residencia, ingresos, resultado de la tasación, tipo de inmueble y criterios de concesión de cada entidad financiera.
El importe máximo de financiación suele calcularse tomando como referencia el valor aceptado por el banco.
Si la tasación resulta inferior al precio acordado con el vendedor, es posible que el comprador deba aportar una mayor cantidad de fondos propios para completar la operación.
Conocer la capacidad de financiación antes de reservar una vivienda permite calcular con mayor precisión la aportación necesaria y evitar sorpresas durante el proceso hipotecario.
Impuestos en la compra de una vivienda nueva o de segunda mano
Los impuestos que deberá pagar el comprador dependerán principalmente de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, así como de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
Vivienda nueva
Normalmente se aplica el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la compraventa.
Vivienda de segunda mano
Suele aplicarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo puede variar según la comunidad autónoma.
Bonificaciones
En determinadas circunstancias pueden existir reducciones, bonificaciones o tipos impositivos específicos.
Resulta recomendable calcular los impuestos aplicables a la operación concreta antes de comprometerse con la compra.
Tasación de la vivienda
Antes de conceder una hipoteca, la entidad financiera necesita una tasación oficial de la vivienda para determinar el valor de la garantía y calcular el importe máximo que puede financiar.
En la mayoría de los casos, el coste de la tasación corresponde al comprador.
También es recomendable comprobar que la sociedad tasadora esté homologada y que el informe pueda ser aceptado por la entidad financiera con la que se tramitará la hipoteca.
Solicitar la tasación con suficiente antelación ayuda a detectar posibles diferencias entre el valor de tasación y el precio de compra.
Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría
La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública ante notario y, posteriormente, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Estos trámites generan costes que conviene incluir en el presupuesto total de la compra.
Es importante diferenciar los gastos propios de la compraventa de aquellos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario para calcular correctamente el ahorro necesario.
Abogado y asesoramiento independiente
Muchos compradores, especialmente los no residentes, deciden contar con un abogado independiente que revise la situación jurídica del inmueble antes de completar la compra.
- Titularidad de la vivienda.
- Posibles cargas.
- Contrato de compraventa.
- Licencias.
- Impuestos aplicables.
- Resto de la documentación jurídica.
Aunque contratar un abogado no siempre es obligatorio, el asesoramiento jurídico independiente suele aportar mayor seguridad y facilitar la coordinación entre la compraventa y la financiación.
Otros gastos que pueden aparecer
Además de la entrada, los impuestos y los gastos asociados a la hipoteca, durante la compra pueden surgir otros costes que conviene tener en cuenta.
- Comisiones por transferencias internacionales o cambio de divisa.
- Poder notarial y traducciones oficiales, cuando sean necesarias.
- Certificados y otra documentación administrativa.
- Honorarios de intermediación inmobiliaria, cuando correspondan.
- Seguros relacionados con la vivienda o con la financiación.
- Gastos iniciales de comunidad de propietarios y suministros.
- Reformas, mobiliario y mudanza.
- Costes de mantenimiento de la vivienda tras la compra.
Estos gastos suelen pasarse por alto durante la planificación inicial, especialmente en las compras realizadas por compradores internacionales.
Cómo calcular el ahorro total necesario
Para calcular el ahorro necesario antes de comprar una vivienda con hipoteca en España, conviene dividir el presupuesto en cuatro grandes bloques.
Aportación propia
La parte del precio de compra que no financie la entidad financiera.
Impuestos
Los tributos aplicables según el tipo de inmueble y la comunidad autónoma.
Gastos profesionales
Tasación, notaría, registro, asesoramiento jurídico y otros servicios.
Fondo de seguridad
Un margen de liquidez para imprevistos y gastos posteriores a la compra.
No suele ser recomendable destinar todos los ahorros al momento de la firma. Mantener liquidez ayuda a afrontar reparaciones, retrasos, fluctuaciones del tipo de cambio u otros costes inesperados.
Pasos para preparar el presupuesto
Estimar la financiación que podría conceder la entidad financiera.
Calcular la aportación propia necesaria para completar la compra.
Identificar los impuestos aplicables según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma.
Incluir los costes de tasación, notaría, Registro de la Propiedad y asesoramiento profesional.
Añadir posibles gastos por transferencias, traducciones, seguros u otros servicios.
Reservar un fondo de liquidez para imprevistos y gastos posteriores a la compra.
Ejemplo de planificación sin utilizar porcentajes genéricos
Antes de comprometerse con la compra de una vivienda, lo más recomendable es solicitar una evaluación hipotecaria para conocer la financiación que podría ofrecer la entidad financiera.
A partir de esa información, el abogado o asesor podrá calcular los impuestos y el resto de los gastos aplicables a la operación concreta.
Trabajar con importes reales suele ser más fiable que basar el presupuesto en un porcentaje orientativo, especialmente cuando existen diferencias según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble, el precio o la situación del comprador.
Cómo puede ayudarte New Property Mortgages
Calcular correctamente el presupuesto de compra comienza por conocer qué importe hipotecario podría concederte una entidad financiera y cuál será la aportación propia necesaria.
En New Property Mortgages analizamos cada caso de forma individual y ayudamos a compradores residentes y no residentes a planificar su financiación antes de comprometerse con la compra de una vivienda en España.
Evaluación inicial de la capacidad hipotecaria.
Estimación de la aportación de fondos propios.
Comparación de opciones entre más de 30 entidades financieras.
Asesoramiento para residentes y no residentes.
Coordinación con la tasación y la documentación necesaria.
Gestión remota en español e inglés.
Acompañamiento durante todo el proceso hasta la firma.
Sin honorarios por adelantado.
Nuestro objetivo es que conozcas desde el principio cuánto ahorro necesitarás y puedas planificar la operación con mayor tranquilidad y seguridad.
Conclusión
Los gastos de comprar una vivienda con hipoteca en España van mucho más allá de la entrada. Impuestos, tasación, notaría, Registro de la Propiedad, asesoramiento profesional y otros costes deben formar parte del presupuesto desde el inicio.
La cantidad exacta dependerá de las características de la vivienda y del perfil del comprador. Por ello, resulta más recomendable realizar un cálculo personalizado que basar la planificación únicamente en un porcentaje orientativo.
Antes de firmar un contrato de reserva, conviene conocer la capacidad de financiación, calcular todos los gastos de la operación y preparar el ahorro necesario para afrontar la compra con mayor seguridad.
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